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以便有利于土地增值税的清算
以便有利于土地增值税的清算
* 来源 :http://www.hiv0536.cn * 作者 : * 发表时间 : 2019-11-27 06:56

房地产企业可以通过增加扣除额的方式,制定科学、合理的筹划方案实现降低税负的目的。一是在消费者能够接受的范围内通过提升公共配套设施的品质、提高商品房装修标准以及改善小区硬件环境等方式来进行筹划,增加项目扣除金额;二是尽可能争取最大的利息扣除。房产企业开发项目所产生的利息费用,如果可提供金融机构证明,并在实际操作中能按房地产具体开发项目进行计算分摊,可以按不超出同期商业银行的贷款利率计算金额据实扣除。税法规定利息扣除的限额分为两种情况,一种是按在商业银行或金融机构同类同期贷款利率的限度内据实扣除,另一种是按我国税法规定的按项目开发成本的5%计算扣除。房地产企业筹划时可根据自身实际情况,合理利用银行等金融机构借款,尽量选择以上两种金额较高的方式进行扣除。

一是严格按照现行税法的规定,收集好经济业务对应的发票、单据、证明资料等,为顺利进行土地增值税清算做好准备;二是严格按照税法和法规的规定进行会计核算,规范设置会计科目,对该分开核算的项目进行分开核算,对需要缴纳土地增值税的项目进行明确区分。例如政策规定,凡是不能够按转让房地产项目计算分摊或提供金融机构利息支出证明的,期间费用只能按土地成本加开发成本之和的10%进行扣除,房地产企业应提前筹划,避免应计入土地开发成本的费用计入期间费用。三是合理确定土地增值税的清算时间。土地增值税采取的是先预征后清算的方式,可以事先计算预征额与清算应纳税额相等的平衡点,若土地增值率高于此平衡点,则预计应纳土地增值税高于预征额,则可以延迟清算以缓解资金压力,并获取资金的时间价值;反之则尽早清算,及时回收资金,降低企业财务风险。

房地产销售阶段的纳税筹划主要有:第一,灵活运用销售定价策略。现行税法对土地增值税设置了一个纳税临界点,房地产企业应综合权衡销售定价和税收成本,确定收益最大的定价策略。例如房价中是否包含代收费用,虽然不影响增值额,但对增值率有影响,筹划时可以综合考虑。第二,成立专门公司巧用税收政策。税法规定在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。房地产企业转让整栋资产或大额资产时,可以把该资产分立成立公司,然后将分立的公司与购买方合并进行土地增值税纳税筹划。第三.销售合同签订时尽可能将销售收入与装修收入区分。目前房地产企业倾向于采用精装房的方式进行纳税筹划,可以将房产的装修、维护、设备购买作为独立业务单独签订合同,适当提高装修费用成本,进而降低房产销售价格,控制增值率,降低土地增值税的税负。第四,有效区分车位、车库销售收入和普通标准住宅销售收入。实务操作中将普通标准住宅销售和车位、车库销售区别对待,以便有利于土地增值税的清算。

土地增值税是四级超率累进税率,增值率决定了税率的高低。因此房地产企业在开发项目前,应根据开发历史经验和行业平均税合理预测收入、利润水平,为纳税筹划打好基础。例如房地产企业在开发项目前可对开发方式是自建房、合作建房、代建房进行权衡。对于有明确销售对象的房产可以采用代建房的方式,房地产企业作为工程承包人,代表有建房需要的客户实行房地产开发,不需缴纳土地增值税。对于合作建房政策规定,对于一方出地、一方出资金,合作建房建成之后依照一定比例留己自用的,可以免征土地增值税;建成之后将房屋进行转让的,应征收土地增值税。采用合作建房方式进行纳税筹划,房地产企业应在建房时分工合作,分别进行土地开发和资金管理,例如在建房前可以预先将购房款收齐,形成合作的方式,以自供土地的方式建房,避免产生土地增值税。此外,开发普通标准住宅符合条件可以享受税收优惠,但豪华住宅或者其他非普通标准住宅有价格优势,企业在开发阶段也要对开发产品的种类进行综合考虑。

筹划人员在日常工作中应做好信息收集,密切关注最新税收政策动态,通过对税收政策的变化调整进行分析、研判,能够根据新的政策及时进行税收筹划方案的调整。目前实务界较多采用“普通标准住宅增值率低于20%免征土地增值税”的税收优惠进行纳税筹划,使用该筹划方式房地产企业普通住宅增值率的控制是关键,应在提高房价放弃税收优惠带来的收益与增加的土地增值税税负进行综合权衡,计算出销售收入的降低额和免缴的土地增值税之间的平衡点,同时也应注意普通住宅应与其他房地产项目分开核算,否则不能享受税收优惠。

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